Checklist: hipoteca ITIN

State driver's license (if you have one). Not required but helps — shows system integration.

Matrícula consular / consular card — some lenders accept as secondary ID.

Spouse's Social Security (if applicable) — if your spouse has SSN and you apply together, spouse's history counts.

Important trick: bring 2 copies of each document + the originals. Loan officers need to scan them and sometimes lose pages. Have extra physical copies.'>

• Carta oficial del IRS con tu ITIN — la que te enviaron cuando te aprobaron el ITIN. Si la perdiste, pide reemplazo al IRS (tarda 4-6 semanas).
• Pasaporte vigente del país de origen. Vigente significa que no expira en los próximos 6 meses.
• Licencia de conducir estatal (si la tienes). No es obligatoria pero ayuda — muestra integración al sistema.
• Matrícula consular / carnet consular — algunos lenders lo aceptan como identificación secundaria.
• Social Security del cónyuge (si aplica) — si tu cónyuge tiene SSN y aplican juntos, el historial del cónyuge suma.

Truco importante: lleva 2 copias de cada documento + los originales. Los oficiales de préstamo necesitan escanearlos y a veces pierden páginas. Ten copias físicas adicionales.

• 2 FULL years of W-2s (last one must be from last year)
• Last 30 days of paystubs (4 paystubs if biweekly)
• Verification of Employment (VOE) — your lender will contact your employer directly. Make sure HR knows they may call.

If you're 1099 (contractor):

• 2 full years of Form 1040 with all schedules (especially Schedule C if self-employed)
• 2 years of Form 1099-NEC or 1099-MISC
• LLC registration if you have entity (articles of organization, EIN letter)
• Last 12 months of bank statements showing recurring income

If you work cash: this is the hardest case, but possible.

• 2 years of IRS tax returns where you reported cash income as Schedule C self-employment
• Bank statements showing regular deposits
• Profit & Loss letter prepared by CPA
• Client records or invoices (if applicable)

Critical rule: if you haven't been filing your taxes, you CANNOT qualify for ITIN mortgage. These lenders verify with IRS that your returns are in order. If you've been 'off the books', see a CPA and catch up on 2 years of returns first.'>Si eres empleado W-2:

• 2 años COMPLETOS de W-2s (el último debe ser del año pasado)
• Últimos 30 días de paystubs (4 paystubs si es quincenal)
• Verification of Employment (VOE) — tu lender contactará a tu empleador directamente. Asegúrate que HR sabe que pueden llamar.

Si eres 1099 (contractor):

• 2 años completos de Form 1040 con todos los schedules (especialmente Schedule C si trabajas por cuenta propia)
• 2 años de Form 1099-NEC o 1099-MISC
• Registro de LLC si tienes entidad (articles of organization, EIN letter)
• Últimos 12 meses de bank statements mostrando ingresos recurrentes

Si trabajas por efectivo: esto es el caso más difícil, pero posible.

• 2 años de declaraciones de impuestos AL IRS donde reportaste el ingreso de efectivo como Schedule C self-employment
• Bank statements mostrando los depósitos regulares
• Letter de Profit & Loss preparado por CPA
• Registros de clientes o facturas (si aplica)

Regla crítica: si no has estado declarando tus impuestos, NO puedes calificar para hipoteca ITIN. Estos lenders verifican con el IRS que tus declaraciones están en orden. Si has estado 'en negro', ve con un CPA y pon al día 2 años de declaraciones primero.

los lenders rastrean de dónde salió cada depósito grande. Si depositaste $20,000 hace 3 semanas, te van a pedir probar de dónde salió. Razones válidas: venta de propiedad (con deed), regalo de familia (con gift letter), ahorros acumulados a lo largo del tiempo. Razones que bloquean: efectivo misterioso, depósitos de personas no identificadas, crypto sin paper trail.' data-en='Lenders want to see you have enough savings for:
1. Down payment (15-20% of home price)
2. Closing costs (3-5% of price)
3. Reserves (2-6 months of monthly mortgage payment in bank AFTER closing)

Example for $350K home with 15% down:

• Down payment: $52,500
• Closing costs: ~$14,000
• Reserves (3 months @ $2,946/mo): ~$8,800
• Total in bank: ~$75,300

Documents to prove assets:

• 2 full months of bank statements from all accounts (checking, savings, money market, CDs)
• Retirement account statements (401k, IRA) if applicable
• Investment account statements (brokerage)

CAREFUL with 'source of funds': lenders track where every large deposit came from. If you deposited $20,000 3 weeks ago, they'll ask you to prove where it came from. Valid reasons: property sale (with deed), family gift (with gift letter), savings accumulated over time. Blocking reasons: mysterious cash, deposits from unidentified persons, crypto without paper trail.'>Los lenders quieren ver que tienes ahorros suficientes para:
1. Down payment (15-20% del precio de la casa)
2. Closing costs (3-5% del precio)
3. Reservas (2-6 meses del pago hipotecario mensual en el banco DESPUÉS del cierre)

Ejemplo para casa de $350K con 15% down:

• Down payment: $52,500
• Closing costs: ~$14,000
• Reservas (3 meses @ $2,946/mes): ~$8,800
• Total en banco: ~$75,300

Documentos para probar activos:

• 2 meses completos de bank statements de todas las cuentas (checking, savings, money market, CDs)
• Statements de cuentas de retiro (401k, IRA) si aplica
• Statements de cuentas de inversión (brokerage)

CUIDADO con 'source of funds': los lenders rastrean de dónde salió cada depósito grande. Si depositaste $20,000 hace 3 semanas, te van a pedir probar de dónde salió. Razones válidas: venta de propiedad (con deed), regalo de familia (con gift letter), ahorros acumulados a lo largo del tiempo. Razones que bloquean: efectivo misterioso, depósitos de personas no identificadas, crypto sin paper trail.

DTI (Debt-to-Income) máximo:

• Objetivo: 43%
• Acceptable con compensating factors: hasta 50%

DTI incluye: pago hipotecario propuesto + impuestos propiedad + seguro de hogar + PMI (si aplica) + pago mínimo de todas tus tarjetas + pago de carro + préstamo estudiantil + manutención de hijos. NO incluye: utilities, comida, gasolina, streaming services.

Cálculo ejemplo: ganas $7,000/mes brutos. Tus deudas son: $500 renta-futura-hipoteca + $400 carro + $100 tarjetas + $80 préstamo personal = $1,080/mes. DTI = 1,080/7,000 = 15.4%. Muy saludable — calificas con margen.' data-en='Minimum credit score:

• Alterra: 620+ (some cases 600 with large reserves)
• New American Funding: 640+
• Guild Mortgage: 640+
• Traditional banks with special ITIN: 680+

If you have no credit score (credit invisible), some ITIN lenders can build 'alternative credit' with 12+ months of: rent payments, utilities, phone, auto insurance. Requires 3 alternative sources.

Maximum DTI (Debt-to-Income):

• Target: 43%
• Acceptable with compensating factors: up to 50%

DTI includes: proposed mortgage payment + property taxes + home insurance + PMI (if applicable) + minimum payment on all your cards + car payment + student loan + child support. Does NOT include: utilities, food, gas, streaming services.

Example calculation: you earn $7,000/mo gross. Your debts are: $500 future-mortgage-rent + $400 car + $100 cards + $80 personal loan = $1,080/mo. DTI = 1,080/7,000 = 15.4%. Very healthy — you qualify with room to spare.'>Credit score mínimo:

• Alterra: 620+ (algunos casos 600 con reservas grandes)
• New American Funding: 640+
• Guild Mortgage: 640+
• Bancos tradicionales con ITIN especial: 680+

Si no tienes credit score (credit invisible), algunos lenders ITIN pueden construir 'alternative credit' con 12+ meses de: pagos de renta, utilidades, teléfono, seguro de auto. Requiere 3 fuentes alternativas.

DTI (Debt-to-Income) máximo:

• Objetivo: 43%
• Acceptable con compensating factors: hasta 50%

DTI incluye: pago hipotecario propuesto + impuestos propiedad + seguro de hogar + PMI (si aplica) + pago mínimo de todas tus tarjetas + pago de carro + préstamo estudiantil + manutención de hijos. NO incluye: utilities, comida, gasolina, streaming services.

Cálculo ejemplo: ganas $7,000/mes brutos. Tus deudas son: $500 renta-futura-hipoteca + $400 carro + $100 tarjetas + $80 préstamo personal = $1,080/mes. DTI = 1,080/7,000 = 15.4%. Muy saludable — calificas con margen.

Recibes las llaves

Ya eres dueño de casa

Timeline total realista: 60-120 días desde que empiezas a buscar hasta que cierras.' data-en='Phase 1: Pre-qualification (1-2 weeks)

• You contact 2-3 ITIN lenders
• Send basic docs (ITIN, ID, paystubs)
• Get pre-qualification letter (NOT yet pre-approval)

Phase 2: Formal pre-approval (2-4 weeks)

• You submit ALL documents
• Lender does credit hard pull (-3 to -7 points)
• They verify employment, income, assets
• They give you pre-approval letter with max amount

Phase 3: Home search (1-6 months)

• With bilingual realtor, you search homes within budget
• Seeing 10-20 homes is normal
• You make offer when you find one

Phase 4: Under contract (30-45 days)

• Appraisal (official home valuation) — ~$500-700
• Home inspection — ~$350-500
• Title insurance — included in closing costs
• Final loan approval from lender
• Final home insurance arrangements

Phase 5: Closing (1 day)

• You sign 60-80 pages of documents
• Pay down payment + closing costs with cashier's check
• Receive keys
• You're a home owner

Realistic total timeline: 60-120 days from when you start looking to closing.'>Fase 1: Pre-calificación (1-2 semanas)

• Contactas 2-3 lenders ITIN
• Envías docs básicos (ITIN, ID, paystubs)
• Obtienes carta de pre-calificación (NO es pre-aprobación todavía)

Fase 2: Pre-aprobación formal (2-4 semanas)

• Envías TODOS los documentos
• El lender hace hard pull de credit (-3 a -7 puntos)
• Verifican empleo, ingresos, activos
• Te dan carta de pre-aprobación con monto máximo

Fase 3: Buscar casa (1-6 meses)

• Con realtor bilingüe, buscas casa dentro de tu presupuesto
• Ver 10-20 casas es normal
• Haces oferta cuando encuentras una

Fase 4: Bajo contrato (30-45 días)

• Appraisal (valuación oficial de la casa) — ~$500-700
• Inspección de casa — ~$350-500
• Seguro de título — incluido en closing costs
• Final loan approval del lender
• Arreglos finales de seguro de hogar

Fase 5: Cierre (1 día)

• Firmas 60-80 páginas de documentos
• Pagas down payment + closing costs con cashier's check
• Recibes las llaves
• Ya eres dueño de casa

Timeline total realista: 60-120 días desde que empiezas a buscar hasta que cierras.

¿Puedo usar un regalo de familia como down payment?

Sí. Necesitas 'gift letter' firmado por el donante confirmando que NO es préstamo. El lender verifica que el donante tenía los fondos (statement bancario del donante) y rastrea el depósito.

¿Necesito PMI con hipoteca ITIN?

Depende. Con down payment <20% típicamente sí. Agrega ~0.5-1% del préstamo al costo anual. Con 20%+ down, no PMI.

¿Los lenders ITIN hacen refinance?

Sí, y es estrategia común: compra con ITIN al 8%, obtén residencia/SSN 2-3 años después, refinancia a FHA al 6.5%. Ahorras $200-400/mes en un préstamo de $300K.

¿Qué pasa si el lender pide que mi empleador pruebe que existo?

El VOE (Verification of Employment) es estándar. Tu empleador solo confirma que trabajas allí, cuánto ganas, y cuánto tiempo llevas. No comparten información migratoria.

¿Puedo comprar una casa de inversión con ITIN?

Sí pero es más difícil. Down payment típicamente 25% mínimo, DTI calculation más estricto, tasas 0.5-1% más altas que hipoteca residencial. Alterra tiene programa especial.

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