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Equipo Editorial Norte Financial
Equipo bilingüe · Miami, FL · Actualizado 11 Abr 2026
Comprar tu propia casa en EE.UU. es uno de los sueños más importantes de toda familia hispana. Pero existe una creencia falsa muy extendida: 'sin SSN no puedo comprar casa'. Incorrecto. Las hipotecas ITIN existen, son legales, y son un producto establecido con múltiples prestamistas. Cada año miles de familias inmigrantes compran casa sin SSN. Esta guía te explica exactamente cómo, qué necesitas, y cuánto te va a costar.
¿Qué es una hipoteca ITIN?
Una hipoteca ITIN es un préstamo para comprar vivienda donde el prestamista acepta ITIN en lugar de SSN como identificación fiscal del deudor. Estas hipotecas NO son programas del gobierno federal (FHA, VA, USDA) — todos los programas federales requieren SSN. Las hipotecas ITIN son 'portfolio loans' — préstamos que el banco mantiene en su propia cartera en lugar de venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac. Esto les da más flexibilidad para aceptar perfiles no-tradicionales pero también resulta en tasas más altas que las hipotecas tradicionales.
Requisitos típicos
Documentación:- ITIN vigente
- Pasaporte vigente
- 2 años completos de declaraciones de impuestos al IRS (1040 + schedules)
- 2 años de W-2 o 1099 según corresponda
- Últimos 2 meses de paystubs (si W-2)
- Últimos 2-3 meses de estados de cuenta bancaria
- Comprobante de renta pagada (12-24 meses de recibos o estados bancarios)
Financiero:- Down payment: típicamente 15-20% del precio de la casa
- Reservas: 2-6 meses de pago hipotecario en el banco
- Historial de crédito: generalmente 620+ (algunos aceptan sin credit score si muestras historial de pagos de renta y facturas)
- DTI (deuda a ingreso): máximo 43% típicamente
Los mejores prestamistas ITIN
Alterra Home Loans: El especialista #1 del país. Casi 50% de sus clientes son ITIN. Proceso completo en español. Generalmente las tasas más competitivas para ITIN.
2. New American Funding: Prestamista nacional grande con división 'Latino Focus'. Más variedad de programas (FHA, ITIN, convencional). Bueno si quieres comparar múltiples opciones con un solo prestamista.
3. Guild Mortgage: Programa 'Guild Dream' específico para primer comprador ITIN con educación financiera pre-compra gratis. Asistencia de down payment disponible en algunos estados.
Otros para considerar: HomeXpress Mortgage, Non-QM Lenders como Athas Capital, Angel Oak Mortgage, y portfolio loans de bancos locales con fuerte enfoque hispano.' data-en='
1. Alterra Home Loans: The country's #1 specialist. Nearly 50% of clients are ITIN. Full process in Spanish. Generally most competitive rates for ITIN.
2. New American Funding: Large national lender with 'Latino Focus' division. More program variety (FHA, ITIN, conventional). Good if you want to compare multiple options with one lender.
3. Guild Mortgage: 'Guild Dream' program specifically for first-time ITIN buyer with free pre-purchase financial education. Down payment assistance available in some states.
Others to consider: HomeXpress Mortgage, Non-QM Lenders like Athas Capital, Angel Oak Mortgage, and portfolio loans from local banks with strong Hispanic focus.'>
1. Alterra Home Loans: El especialista #1 del país. Casi 50% de sus clientes son ITIN. Proceso completo en español. Generalmente las tasas más competitivas para ITIN.
2. New American Funding: Prestamista nacional grande con división 'Latino Focus'. Más variedad de programas (FHA, ITIN, convencional). Bueno si quieres comparar múltiples opciones con un solo prestamista.
3. Guild Mortgage: Programa 'Guild Dream' específico para primer comprador ITIN con educación financiera pre-compra gratis. Asistencia de down payment disponible en algunos estados.
Otros para considerar: HomeXpress Mortgage, Non-QM Lenders como Athas Capital, Angel Oak Mortgage, y portfolio loans de bancos locales con fuerte enfoque hispano.
El proceso paso a paso
Step 3 — Home search (1-6 months): With your realtor (ideally bilingual), search for homes within your budget. Important: include in budget property taxes (1-3% of value annually), home insurance ($1,000-$3,000/year), and HOA if applicable.
Step 4 — Offer and acceptance (1-2 weeks): You make offer, negotiate, seller accepts. Sign purchase contract.
Step 5 — Processing (30-45 days): Lender orders appraisal, home inspection, title, and does final verification of your documents. This is where they may ask for additional documents — respond fast.
Step 6 — Closing (1 day): Sign final papers, pay down payment + closing costs (3-5% of home price), receive keys. You own a home.'>Paso 1 — Pre-calificación (1 semana): Contactas 2-3 prestamistas ITIN. Les das información básica: ingresos, deudas, ITIN, ahorros. Ellos te dan estimaciones de cuánto puedes pedir prestado y a qué tasa aproximada. Esto NO afecta tu credit score.
Paso 2 — Pre-aprobación (2-3 semanas): Eliges el prestamista con mejor oferta. Envías documentos completos. El prestamista verifica todo y te da una carta de pre-aprobación con el monto máximo que prestará. Esta carta es lo que usas para hacer ofertas en casas.
Paso 3 — Buscar casa (1-6 meses): Con tu realtor (idealmente bilingüe), buscas casa dentro de tu presupuesto. Importante: incluye en el presupuesto impuestos de propiedad (1-3% del valor anual), seguro de hogar ($1,000-$3,000/año), y HOA si aplica.
Paso 4 — Oferta y aceptación (1-2 semanas): Haces oferta, negocias, el vendedor acepta. Firmas contrato de compra.
Paso 5 — Processing (30-45 días): El prestamista ordena appraisal (valuación), inspección de casa, título, y hace verificación final de tus documentos. Aquí es donde pueden pedir documentos adicionales — responde rápido.
Paso 6 — Cierre (1 día): Firmas los papeles finales, pagas down payment + closing costs (3-5% del precio de la casa), recibes las llaves. Ya tienes casa.
Cuánto cuesta en total
Ejemplo real: comprar una casa de $350,000 con ITIN mortgage.
Dinero en efectivo necesario al cierre:- Down payment 15%: $52,500
- Closing costs ~4%: $14,000
- Reservas 3 meses pago: ~$8,000
- Total cash: ~$74,500
Pago mensual (ejemplo, tasa 8%, término 30 años):- Principal + interés: $2,184
- Impuestos propiedad (1.5% anual): $437
- Seguro de hogar: $125
- PMI (si down <20%): $200
- Total mensual: ~$2,946
Para calificar con esta cuota, necesitas ingreso mensual aproximado de: $2,946 / 0.28 =
$10,521/mes ($126,250/año) usando la regla del 28%. Con la regla más flexible del 43% DTI, necesitas
$6,851/mes ($82,200/año).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto down payment necesito para hipoteca ITIN?
Típicamente 15-20% mínimo. Algunos prestamistas como Alterra trabajan con 10% en casos excepcionales con credit score alto y reservas grandes, pero 15-20% es el estándar.
¿Las tasas de ITIN son mucho más altas que FHA?
Generalmente 1-2% más altas. Si FHA está al 6.5%, ITIN estará al 7.5-8.5%. En un préstamo de $300K a 30 años, esa diferencia es ~$300-$600 más al mes.
¿Puedo refinanciar a FHA si eventualmente obtengo SSN?
Sí, y deberías hacerlo. Si obtienes residencia/SSN después de comprar con ITIN mortgage, refinanciar a FHA o convencional puede bajarte la tasa 1-2% — ahorras miles al año.
¿Necesito credit score para ITIN mortgage?
Idealmente sí (620+), pero no todos los prestamistas lo requieren. Alterra puede trabajar con personas sin credit score si demuestras historial de pagos alternativos (renta, servicios públicos, teléfono) por 12-24 meses.
¿Qué pasa si pierdo mi trabajo después de comprar?
Igual que con cualquier hipoteca. Contacta al prestamista INMEDIATAMENTE — muchos tienen programas de 'forbearance' (pausa temporal de pagos) por hasta 3-6 meses. La peor opción es no hacer nada y dejar de pagar — eso lleva a foreclosure.
Próximo paso
Explora los productos específicos mencionados en esta guía o regresa al hub principal para ver todas las opciones de Hipotecas.